घट्यो ब्याजदर, बढेन घरजग्गा कारोबार

२ वैशाख, काठमाडौं । घट्दो ब्याजदर र बैंकहरूले सहज कर्जा प्रवाह गर्दा पनि चालु आर्थिक वर्ष (आव) घरजग्गा कारोबारमा निराशा देखिएको छ ।

उच्च ब्याजदर, कर्जामा समस्या हुँदा पनि गत आवको तुलनामा चालु आव घरजग्गा कारोबारमा निराशा देखिएको हो ।

गत आव फागुनमा १३.०३ प्रतिशतसम्म पुगेको कर्जामा भारित औसत ब्याजदर चालु आव फागुन मसान्त आउँदा १०.७८ प्रतिशतमा झरेको छ ।

बैंकिङ प्रणालीमा ५ खर्बभन्दा बढी लगानीयोग्य तरलता छ । सरकारले चालु आव पहिलो त्रैसासमा भूउपयोग नियमावली संशोधन मार्फत जग्गा कित्ताकाटमा समेत सहजीकरण गरिसकेको छ ।

राष्ट्र बैंकले आवासीय घर कर्जा  सीमा बढाउनुका साथै स्वीकृति लिएर सञ्चालन भएको आवास विकास परियोजनाको कर्जामा जोखिम भारसमेत घटाएको छ । नीतिगत रूपमा सहजीकरण गर्ने र कर्जा सहज बन्दै जाँदा पनि चालु आव घरजग्गा कारोबारमा भने सुधार देखिन सकेको छैन ।

समग्र अर्थतन्त्र नै अपेक्षित विस्तार हुन नसक्दा घरजग्गा कारोबारमा समेत सुधार देखिन सकेन । चालु आव घरजग्गा लिखत पारितमा वृद्धि भए पनि यसबाट संकलन हुने राजस्व भने बढ्न सकेको छैन ।

भूमि व्यवस्थापन तथा अभिलेख विभागको तथ्यांक अनुसार चालु आव चैत मसान्तसम्म ३ लाख ८० हजार १ सय ७५ लिखत पारित भएको छ । उक्त लिखत पारित हुँदा २९ अर्ब १९ करोड  ३५ लाख रुपैयाँ राजस्व संकलन भएको छ ।

गत आव चैतसम्म ३ लाख २१ हजार ३ सय ७ वटा लिखत पारित हुँदा ३० अर्ब २ करोड २५ लाख राजस्व संकलन  भएको थियो । बैंकले एकल अंकको ब्याजदरमा नै घर कर्जा अफर ल्याइरहेका छन् भने अहिले निमार्णको उपयुक्त समयमा समेत घरजग्गा कारोबारले गति लिन नसकेको तथ्यांकले देखाउँछ ।

लिखत पारितले चालु आव घरजग्गा कारोबार संख्यात्मक रूपमा राम्रो सुधार भएको देखाउँछ । जग्गा मूल्यांकन बढी भएको भन्दा कम भएको स्थानमा कारोबार वृद्धि हुँदा लिखत पारित संख्या बढे पनि कारोबार राजस्वमा वृद्धि हुन नसकेको घरजग्गा व्यवसायी बताउँछन् ।

विभागका अधिकारीहरू बढी मूल्यांकन भएको सहरी क्षेत्रभन्दा कम मूल्यांकन भएको ग्रामीण क्षेत्रको जग्गा कारोबार बढेर राजस्व कम भएको हुन सक्ने बताउँछन् ।

यस्तै लिखत पारितमा दृष्टिबन्धक अशंबन्डा लगायत अन्य कारोबार पनि हुने भएकाले लिखत पारित हुँदैमा सबै राजीनामाका लिखत मात्रै नहुने भएकाले पनि लिखत पारित बढ्दैमा जग्गा कारोबार वृद्धि नहुने उनीहरूको तर्क छ ।

दृष्टिबन्धक लिखतमा रजिस्ट्रेसन दस्तुर नलाग्ने र शुल्क मात्रै लाग्ने हुँदा दृष्टिबन्धक लगायत कारोबार बढ्दा राजस्व बढ्दैन । यस्तै बागमती प्रदेशमा सहकारी दृटिबन्धक लिखतमा शुल्क पनि नलाग्ने आदेश सर्वोच्च अदालतबाट आएका कारण राजस्व प्रभावित भएको विभागको बुझाइ छ ।

घरजग्गा किनबेचमा लाभकर र रजिस्ट्रेसन दस्तुर जति अंशबन्डामा नहुने भएकाले अंशबन्डाले लिखत पारित वृद्धि हुँदा राजस्वमा कम योगदान हुने विभागले जनाएको छ ।

नेपाल राष्ट्र बैंकले घरजग्गा कारोबार सहज बनाउने भन्दै चालु आवको मौद्रिक नीतिको प्रथम त्रैमासिक समीक्षा मार्फत ५० लाखसम्मको आवासीय घर कर्जाको कर्जा आम्दानी अनुपात बढाएको छ ।

आम्दानीको ५० प्रतिशत मासिक किस्ता हुने गरी मात्रै कर्जा लगानी गर्न पाइने व्यवस्थालाई ६० प्रतिशत बनाइएको छ । यस्तै धितो मूल्यांकन आधारमा कर्जा पाउने सीमा (लोन टु भ्यालु रेसियो) पनि उपत्यकाभित्र ३० प्रतिशतम्म झारेकोमा त्यसलाई बढाउँदै लगेर ५० प्रतिशत कायम गरिएको छ ।

यस्तै आवासीय कर्जा सीमा १ करोड ५० लाखबाट बढाएर २ करोड पु¥याइएको छ । यस्तै रियल इस्टेट सम्बन्धी कर्जाको जोखिम भार १ सय ५० बाट घटाएर १ सय २५ प्रतिशत कायम गरिएको छ ।

व्यवसायीहरू घरजग्गा कारोबार बढ्न आवासीय घर कर्जाको लोन टु भ्यालु रेसियो र कर्जा आम्दानी अनुपातमा अझै लचिलो नीति चाहिने बताउँछन् । यस्तै कर्जाको जोखिम भार पनि अझै घटाउनुपर्ने उनीहरूको तर्क छ ।

नेपाल जग्गा तथा आवास विकास महासंघ अध्यक्ष भेषराज लोहनी समग्र अर्थतन्त्रमा नै ‘कन्फिडेन्ट लुज’ हुँदा त्यसको प्रभाव  घरजग्गा कारोबारमा परेको बताउँछन् ।

विगतमा घरजग्गा मूल्यमा अस्वभाविक वृद्धि भएपछि राष्ट्र बैंकले त्यसलाई नियन्त्रण गर्ने नाममा कठोर नीति अवलम्बन गर्दा त्यसको प्रभाव घरजग्गामा परेको उनको तर्क छ ।

‘घरजग्गाको मूल्य नियन्त्रण गर्न जरुरी थियो,’ उनले भने, ‘राजस्व कसरी पारदर्शी बनाउने जस्ता कुरामा  एउटा सिस्टम बनाउन जरुरी छ । तर, त्यसमा सरकारी पक्षबाट त्यस्ता नीति नबन्दा राष्ट्र बैंकबाट मूल्य नियन्त्रण गर्ने काम भयो । जसले घरजग्गा व्यवसायमा समस्या देखियो ।’

मूल्य नियन्त्रण गर्न राष्ट्र बैंकले रियल इस्टेट कर्जा प्रवाहमा नियन्त्रण गर्दा समस्या परेको उनको तर्क छ ।

‘रियल स्टेटमा कर्जा आम्दानी अनुपात ५० प्रतिशत हुने गरी कर्जा दिनुपर्ने व्यवस्था भयो । यसलाई बढाउन ८० प्रतिशत बनाउनुपर्छ । घर बनाउने परिवारले अन्य खर्च कटौती र भाडा तिर्नु नपर्दा ५० प्रतिशतभन्दा बढी किस्ता तिर्न सक्छ,’ उनले भने, ‘घर कर्जाको ब्याजदर एकल अंकमा आउँदा पनि कर्जा जान नसक्नुको कारण यही हो ।’

यस्तै ‘फेयर मार्केट भ्यालु’ मा कडाइ हुँदा समेत घरजग्गा व्यवसायमा लगानी हुन नसकेको उनको भनाइ छ । धितो मूल्यांकनको ५० प्रतिशत मात्रै कर्जा दिन सक्ने व्यवस्था रहेको र  उक्त मूल्य बजार मूल्यको एकतिहाइ पनि नहुने भएकाले दुई तिहाइ लगानीमा घरजग्गाको ठूलो आयोजना सञ्चालन हुने नसक्ने उनले बताए । ठूला आयोजना सञ्चालन हुन नसक्दा अनौपचारिक क्षेत्र मौलाउँदै गएको उनले बताए ।

अहिले ठूलो संख्यामा व्यवसायी खडा भए पनि ‘क्वालिटी’ भएको र पूँजीगत रूपमा डेभलपर विकास हुन नसक्दा घरजग्गा कारोबारमा सुधार हुन नसकेको उनले बताए । कर्जामा कडाइ गर्दा यस्ता आयोजना विकास हुन नसकेको व्यवसायी लोहनी बताउँछन् ।

यस्तै भूमि व्यवस्था, सहकारी तथा गरिबी निवारण  मन्त्रालयले जग्गा हदबन्दीको छुट दिएर डेभलपरलाई विकास गर्ने, ल्यान्ड पुलिङका कानुन ल्याएर ठूला परियोजना विकास गर्ने, मूल्यमा नियन्त्रण गर्न नीति बनाउने तथा कारोबार पारदर्शी बनाउन घरजग्गा कारोबार गर्ने बजार विकास गर्नुपर्ने उनले बताए ।

बैंकरहरू भने सहकारीमा देखिएको समस्याले गर्दा पनि घरजग्गा कारोबारमा समस्या देखिएको बताउँछन् । विगतमा सहकारीले अनौपचारिक रूपमा जग्गामा लगानी गर्ने गरेको भए पनि अहिले सहकारीले लगानी गर्ने अवस्था नहुँदा समस्या देखिएको एक बैंकरले बताए ।

चालु आव चैतमा फागुनको तुलनामा कारोबार र राजस्वमा सुधार देखिएको छ । तर, गत आव सोही अवधिमको तुलनामा भने कारोबार बढे पनि राजस्व भने घटेको छ ।

गत आव चैतमा ४९ हजार १ सय ५० लिखत पारित भएकोमा  चालु आव सोही अवधिमा ५० हजार २ सय ५२ लिखत पारित भएको छ ।  त्यसबाट ३ अर्ब ९४ करोड ८१ लाख राजस्व संकलन भएको छ ।

गत आव सोही अवधिमा ४ अर्ब ५१ करोड २७ लाख राजस्व संकलन भएकोमा चालु आव १२.५१ प्रतिशतले राजस्व घटेको छ ।

चैतमा धेरै लिखत पारित हुनेमा नयाँ सहरका रूपमा विकास भइरहेका जिल्लाको मालपोत कार्यालय अगाडि देखिन्छ । तर, राजस्व संकलनमा भने लखनखेल, भक्तपुर, काठमाडौं जिल्लाका मालपोत कार्यालय अगाडि देखिन्छन् । ती मालपोत कार्यालयमा लिखत पारित कम हुँदा पनि बढी राजस्व संकलन भएको छ ।

फागुनमा सबैभन्दा धेरै लिखत पारित सुनसरी इनरुवा मालपोतमा भएको चैतमा पनि सोही कार्यालय अगाडि देखिन्छ । उक्त कार्यालयबाट चैतमा २ हजार ८२ लिखत पारित भएको छ ।

भद्रपुर मालपोत कार्यालय झापाबाट १ हजार ८ सय ३५, धुनषा जनकपुरधाम १ हजार ८ सय २३, मोरङ बेलबारी १ हजार ७ सय ९९, सप्तरी राजविराज १ हजार ३ सय २, सर्लाही मलंगवा १ हजार १ सय ८२, सिरहा मालपोत १ हजार ९८, महोत्तरी जलेश्वर १ हजार ५४ र सिरहा लाहान मालपोतबाट १ हजार २७ लिखत पारित भएको विभागले जनाएको छ ।

लिखत पारितमा सहरीकरण हुँदै गरेको मधेश प्रदेश र कोसी प्रदेशका मालपोत कार्यालय अगाडि देखिएका छन् । राजस्व संकलनमा भने ललितपुर लगनखेल मालपोतबाट सबैधन्दा धेरै संकलन भएको छ ।

फागुनमा ३ अर्ब ५९ करोड २७ लाख राजस्व संकनल हुँदा लगनखेल मालपोतबाट मात्रै ३२ करोड ५८ लाख ९० हजार संकलन भएको थियो । चैतमा ३ अर्ब ९४ करोड  ८१ लाख राजस्व संकलन हुँदा लगनखेलबाट ३९ करोड ६२ लाख राजस्व संकलन भएको छ ।

त्यसैगरी भक्तपुर मालपोतबाट २७ करोड ६८ लाख, कलंकी २५ करोड ७७ लाख, डिल्लीबजार २४ करोड ५९ लाख, चाबहिल २३ करोड २२ लाख, चितवन १३ करोड ६१ लाख र सुनसरी इनरुवा मालपोतबाट १२ करोड ८२ लाख राजस्व संकलन भएको छ ।

चैतमा प्राप्त राजस्वमध्ये सेवा कर ३१ करोड ५३ लाख छ । यस्तै रजिस्ट्रेसन दस्तुर २ अर्ब ४९ करोड १८ लाख र पूँजीगत लाभकर १ अर्ब ४६ करोड ९१ लाख रहेको विभागले जनाएको छ । यस्तै ३६ करोड ४१ लाख राजस्व छुट प्रदान भएको विभागको तथ्यांक छ ।